时隔12年，A股房企定增终于再度开闸。

11月28日，证监会发布优化调整房地产市场股权融资的5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策等。

"第三支箭"射出后，数家房企欲成为首批吃螃蟹的人。12月1日晚间，万科企业发布公告，第一大股东深圳市地铁集团有限公司提请董事会将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，作为临时议案提交2022年第一次临时股东大会审议。

该议案提请公司股东大会批准，授权万科董事会根据市场情况和公司需要，在A股/H股单独或同时增发股份，不超过目前A股/H股已发行股份数量的20%。

而截至12月2日，已有万科A、世茂股份、福星股份、北新路桥、大名城、新湖中宝、华夏幸福、天地源等至少8家涉房上市公司宣布启动股权融资。

不过，在万科宣布定增的隔天（12月2日），地产股普遍下跌回调。截至收盘，万科A股价报18.39元，跌幅3.21%，盘中一度跌幅超4%。

此外，12月2日，万科发文，经集团总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。


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最高定增融资或超400亿

A股房地产企业再融资通道已经冰封近12年。

2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；同年10月，证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组，暂缓受理房地产开发企业重组申请。此后，房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

不过，自2021年下半年，房地产行业降温明显，销售、融资受阻让不少企业出现流动性危机。如今，"第三支箭"的落地或令行业发展发生逆转。

从目前参与的企业看，国企、民企以及混改企业都在响应。募集资金则基本都投向房地产相关项目，如华夏幸福拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于与"保交楼、保民生"相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

万科此次的定增方案也处于初步提议状态。

公告指出，本次发行股份的一般性授权由深铁集团以临时提案方式提出，万科尚未制定具体的发行方案，包括拟发行的新股类别、定价方式或发行价格、发行方式、发行数量、发行对象、募集资金投向，以及决定发行时机、发行期间等。

唯一较为明确的信息是，议案提出万科计划在A股/H股单独或同时增发股份，且不超过目前A股/H股已发行股份数量的20%。以12月2日总市值粗略折算，如果最终发行股份占H股已发行股份数量的20%，则万科将最多融资超400亿元。

值得注意的是，此次定增可以选择向现有股东进行配售，这意味着大股东深圳地铁集团或也将参与到定增方案中，将资金注入上市公司。

有不愿具名的地产业内人士指出，大股东深圳地铁大概率会参与定增。"之前房企A股融资暂停12年，如今再次启动，从深国资的角度也有必要表个态、打个样，支持龙头房企响应政策。"

不过，该人士也指出，目前只是初步提请授权方案，万科是否选择定增、配发多少股份、市场是否有投资者买单，这些还不确定。"毕竟这是一个资本化的行为，目前资本对于房地产还是比较清醒的。"根据公告，万科董事会将于2022年12月16日开会表决方案，而此后还需经历制定方案、预披露、股东会审议、证监会审批等等一系列流程。


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前三季度仅拿地27宗

如此次定增融资顺利，对万科将是重要利好。

11月以来，房地产行业融资阀门频频打开，万科是动作最为频繁的房企之一。在"第三支箭"之前，万科已相继与中行、交行、邮储银行等达成授信合作，累计获得授信额度超3000亿元；除此外还有工商银行、农业银行、建设银行、浦发银行、光大银行均与万科达成意向性融资合作，但具体金额尚未披露。同时，万科还宣布拟新增发行不超过500亿元直接债务融资。

事实上，过去一年多来万科方面曾在多个场合强调"缩表出清"，不仅销售同比下滑，在拿地上也趋于谨慎。

公告数据显示，2022年前10月，万科完成销售3467.7亿元，与去年同期的5210.7亿元相比下降超过三成。

今年以来，公开土地市场也鲜少见到万科身影。据三季报显示，1-9月，万科年内仅新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米，权益计容规划建筑面积约303.2万平方米；对比2020年和2021年，万科前三季度分别拿地101个、132个项目。

根据中指研究院权益拿地榜单，1-11月万科权益拿地金额仅233亿元，位列房企第12名，排在前三的分别是华润置地、中海地产和保利发展，其中华润置地权益拿地金额达819亿元；而在此前的2020年和2021年，万科拿地金额均位列第二，分别为1349亿元、1274亿元。

缩表出清近一年，万科在此时频繁抛出融资计划，是否意味着接下来会有更多公开拿地或收并购动作？

万科方面表示，此次提请股东大会给予发行股份的授权，是由大股东深圳地铁发起的。一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源；另一方面也是大股东对万科的坚定看好和全力支持。